주택 임대차기간 (묵시적 갱신)外

2009년도 서울시 주택임대차상담실의 상담사례중 일부 참고자료

 

<임대차기간의 존속여부> 

Q : 임대차기간이 끝나기 며칠 전 임대인이 한 계약해지는 유효한가?

A : 유효하지 않다(묵시적 갱신에 해당되어 임대차가 2년간 존속됨)

 주택임대차보호법 제6조 참조

 

Q : 저는 전세입주자인데, 임대차기간이 끝나기 며칠 전 집주인이 갑자기 보증금의 인상을 요구하여 인상이 불가능하면 집을 비워 달라는 요청을 해 왔습니다. 임대차기간이 지나면 집을 비워 주어야 하는지요?

A : 그렇지 않습니다. 임대차는 묵시적으로 갱신되었으므로 종전의 임대차기간 만료일부터 2년 동안 계속 현재의 보증금으로 위 주택에 임차할 수 있습니다.

왜냐하면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신의 거절 또는 계약조건을 변경하지 않고 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우에는 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보며 그 경우 임대차의 존속기한은 2년으로 보게 되기 때문입니다.

 

<중개수수료 부담의무자>

Q :묵시의 갱신 성립후 임차인의 계약해지 통지시 임차인이 중개 수수료를 부담하게 되는가?

A : 임차인은 부담할 의무가 없다(임대인이 부담함)

주택임대차보호법 제6조 및 제6조의2 참조,

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항 참조

법제처 회신 (안건번호    09-0384, ‘09.12.24)참조 

Q : 2007년 12월에 보증금 5,000만원에 기간을 2년으로 정하고 살고 있습니다. 기간이 만료될 때 까지 서로 특별한 말이 없었는데, 우리가 갑자기 지방으로 이사를 가게 되어 주인에게 방을 내 놓겠다 하였더니, 주인이 새로 들어오는 사람과의 계약에 따르는 부동산 중개수수료를 우리에게 내라 합니다. 우리가 그 중개수수료를 지불할 의무가 있습니까?

A : 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인과 임차인 사이에 특별한 말이 없이 계약기간이 지나간 경우에는 묵시의 갱신이 되어 그 기간이 2년 연장된 것이나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있습니다(해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생함) 따라서 해당물건에 대한 부동산 중개업자에 대한 중개의뢰인은 임대인이 되므로 부동산중개수수료는 임대인이 부담하게 됩니다.

<보증금 증액제한>

Q : 임대차 계약 체결 후 전셋값 상승시 임대인은 보증금을 20% 이상 인상할 수 있는가?

A : 인상할 수 없다(보증금의 증액은 20분의 1로 제한되어 있음)

 주택임대차보호법 제7조 및 동법시행령 제2조①항 참조

Q : 저는 집 주인인데 세입자에게 임대한지 몇 달이 채 지나기도 전에 전셋값이 크게 올라 세입자에게 보증금을 20% 정도 인상하려고 합니다. 그런데 주택임대차보호법에 보증금의 증액이 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상은 올릴 수 없다고 말하는 사람이 있습니다. 사실입니까?

A : 보증금의 증액은 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상의 증액요구는 할 수 없습니다

다만, 임대차기간 만료 6개월부터 1개월까지 사이라면 새로운 조건제시가 가능하므로 이때의 임대인의 증액요구는 증액한도의 제한을 받지 않습니다.

<보일러 교체비 부담의무자>

Q : 이사 당시 노후된 보일러를 세입자가 교체한 때 임대인에게 비용청구를 할 수 있는가?

A : 할 수 있다(임차목적물의 기본적 시설에 대해서 임대인은 수선유지의무가 있음)

 민법 제623조 및 제626조 참조 , 민법 제374조 및 제390조 참조

Q : 이사 올 당시부터 보일러에 말썽이 생겨 몇 번 수리하였는데 설치한지 10년이나 되어 보일러 회사에서는 더 이상 수리는 불가능하다는 말을 집주인에게 했습니다. 그래서 세입자인 우리가 일단 80만원을 들여 교체하고 집주인에게 청구하였더니 살고 있는 사람이 부담하는 것이라며 비용상환을 거절하는데 제가 그 돈을 받을 수 없는 것인가요?

A : 임대인은 임차인의 사용․수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 수선 등의 보존행위를 할 의무를 부담하는 자이므로 이에 필요한 비용은 임대인의 부담입니다. 민법 제626조에서는 “임차인이 임차목적물 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

따라서 임차목적물의 기본적 시설에 해당하는 보일러가 노후되어 교체한 때 세입자가 지출한 비용에 대해서는 임대차기간 존속 중이라도 즉시 임대인에게 상환청구를 할 수 있습니다. 임대인이 그에 불응할 경우에는 법원에 필요비 상환조정신청이나 필요비 상환청구의 소를 제기할 수 있습니다.

<임차권등기명령>

Q : 임대차기간이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하고 이사 가게 되는 경우 대항력과 우선변제권이 상실되는 건가요?

A : 임차권등기를 하고 이사 가면 대항력과 우선변제권이 상실되지 않습니다.

 주택임대차보호법 제3조의 3

Q : 저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록과 확정일자를 갖추고 살다가 2년의 임대차기간이 모두 지났는데 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있던 중 갑자기 인사발령으로 다른 곳으로 이사를 가야만 하게 되었습니다. 이사 가면 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 받지 못할 수 있다는데 사실인가요?

A : 임차권 등기를 하면 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 이사를 가더라도 불이익을 받지 않게 됩니다.

임차권등기명령제도는 임대인의 협력없이도 임차인이 단독으로 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청할 수 있는 제도로 임차권등기를 마친 경우에는 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고 있습니다.